房地产企业高周转的主要障碍与解决思路

2018年，碧桂园在内部文件中提出了“拿地同时开工，三个月展示区开放，五个月开始预售”的“035”政策，在行业引起轩然大波，也使得房企高周转问题成为讨论的热点。尽管后来碧桂园高周转的过度强调引发了很多问题，但对于房地产企业而言，周转速度的提升仍然是解决资金压力、提升资产回报率的重要手段。

一、实务中影响高周转的主要障碍

1．产品标准化程度不够

每个项目虽然有所不同，但总是可以找到标准化的规律和实施方案，遗憾的是，大多数中小地产公司在这个问题上研究很少，导致每个项目必须从头研究、确定户型和设计，影响时间。

2．报建手续速度慢

这里面有内部管理和团队原因，也有企业与政府机关沟通协调原因。

3．工程进度慢

政府政策原因（如北方的治理雾霾措施）、乙方实力和管理水平都会影响工程进度，从而影响预售节点和交房节点的时间。

4．资金不到位

资金不到位导致报建手续迟滞不前，工程进度延缓也是常见的问题。

5．管理与团队原因

内部管理不到位，团队人员素质影响，激励政策欠缺，最终导致内部员工积极性不够，部门之间协调困难，推诿严重，项目进度受到影响。

6．项目遗留问题

很多项目存在较多遗留问题，尤其是中途接手项目，可能会因为前期的问题影响后期的进度。

二、企业结合自身情况找到提升周转速度的方法和思路

1．理顺内部管理体制

房地产公司是项目制运转，项目和职能管理之间的协调始终是一个大问题。作为项目总经理，是否真正配置了对应的责权利？这是理顺内部管理体制的关键：

（1）项目总经理必须能够对项目负责任。

（2）项目总经理必须拥有项目管理对应的权力。

（3）项目总经理必须享受对应的利益。

（4）拥有可替换的人才团队。

碧桂园的大运营中心、双享体制、未来领袖计划，均是针对上述问题的解决方案。

2．企业文化和工作作风

拖沓、推诿、不用心，是很多企业的通病，如何能够通过企业文化建设影响员工的思想和行为，并最终形成公司好的工作作风，是非常重要的执行力保障。比如碧桂园始终强调的“今日事今日毕”看似简单，其实正是良好作风的体现。

3．工作效率与科学管理

要想做到高周转，审批速度、开工速度、预售速度是三个关键节点，如果等拿到地按部就班开始其他工作，固然不能说错，但可能失去先机。如何实现项目的科学管理，如何通过平行推进工作的时间协调，甚至将关键工作进行前置，实现更高效率，是所有房企应该下功夫去琢磨和改进的关键点。

4．产品标准化

房企固然有金融特点，但依然是扎扎实实生产产品的企业，标准化的产品不仅仅是高品质的保障，也是高周转的保障。

当然，如何处理标准化与个性化产品的协调统一也是需要关注的重点。

5．项目遗留问题的发现与解决

尤其对于收购项目，一定要做好尽职调查，包括法律和财税两个角度，作为财务总监，在调查中尽可能发现所有风险，并通过测算，预判解决难度、成本和时间，作为最终是否收购的决策依据。避免出现收购后发现新的风险，或者收购后发现原有风险预判不足的尴尬情况。

6．资金保障

不打无准备之仗，因为资金原因倒下的企业不在少数，确保在资金流回正之前为公司准备足够的资金。

7．关注股东投资回报率

企业股东最关注的永远是投资回报率，这受到三个指标影响：销售净利率、资产周转率和财务杠杆。资产周转率是其中的重要指标，但不是唯一指标，还要关注三个指标之间的协调。