第一节 房地产开发企业会计概述

房地产开发企业会计是为适应房地产开发企业经营管理的需要发展起来的一门专业会计。房地产业是国民经济的基础性产业，是社会一切部门不可缺少的物质条件，是城市经济建设与发展的重要物质基础，是城镇环境革命、更新改造的重要动力，是国民经济积累资金的重要来源；房地产业是国民经济的先导性产业，由于房地产业的链条长、关联度大，能够直接或间接地引导和影响相关产业的发展，尤其是对建筑业、金融业、建材业、冶金业、化工业、电子等产业，具有较强的带动和促进作用；房地产业是国民经济的支柱性产业，近年来，一直在国民经济发展中起着骨干、支撑性的作用，其增加值在国民经济中占5%以上，为国家创造大量税收及财政收入，为国民经济的增长做出大量贡献。因此，可以说，房地产业的发展，有利于产业结构的升级，能够带动国民经济的发展，能够促进城市经济的繁荣，能够带动消费市场的拓展，能够优化城市消费结构，能够带动区域性就业。21世纪将给中国房地产业的发展带来新的机遇和挑战，而房地产业的持续健康发展和预期经济目标的实现，则离不开房地产开发企业会计。房地产开发企业会计核算的内容围绕房地产开发、经营活动而展开。因此，首先应明确房地产的含义。

何为房地产？房地产开发企业的业务范围有哪些？什么是房地产开发产品的特征？理解这些问题是以后学习的基础。

一、房地产的含义

房地产，是指覆盖土地并永久附着于土地的一类实物，是房产与地产的合称。它作为基本生产要素和稀缺资源是人类赖以生存的基础。同时，在市场经济条件下，它还是一种商品，是一种人类极其重要的财产形式。房地产有广义和狭义之分。狭义的房地产是指土地、建筑物和固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其衍生的权利与义务关系的总和。房地产中的土地是人类社会赖以存在的物质条件，是一切生产和生存的源泉，这是人类社会产生以后，人们就达成的共识。房地产中的建筑物有两类：一是房屋，二是构筑物。其中，房屋是指直接供人们在其内部进行生产、生活或其他活动的场所，是经人工建造，由建筑材料、构配件与房屋设备（如给排水、采暖、照明、煤气、消防、通信、电梯、安全监控等）组成的整体物，如住宅、写字楼、商场、宾馆、工业厂房、仓库以及文化、教育、体育、卫生等各类用房等；构筑物是指人们一般不直接在其内部进行生产、生活或进行其他活动的建筑物，如道路、桥梁、大坝、电视塔等。固着在土地、建筑物上不可分离的部分是指固定在土地或建筑物之上，与土地、建筑物不能分离，或分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或使土地、建筑物的使用价值或环境受到影响的部分。由于其他不可分离的部分通常被视为土地或建筑物的组成或附属，因此，房地产本质上包括土地和建筑物两大部分。广义的房地产是指除上述内容以外，还包括诸如水、矿藏、森林等自然资源。本书所述“房地产”仅指狭义而言。

房地产虽然包括土地和建筑物两大部分，但并不意味着只有土地与建筑物在空间上成为统一体时才称为房地产。单纯的土地或单纯的建筑物都属于房地产，都是房地产的一种存在形态。归纳起来，房地产存在下列三种形态：即土地、建筑物和房地合一的情形。

（一）土地

土地具有有用性、稀缺性和社会的有效需求等特点。最简单的情形是一块空地（净地），这块空地既可以是没有任何投入的土地，也可以是经过了一定的投入的土地，如进行了土地平整、敷设了地下管线、修筑了道路等。另一种情形是地上已有部分建筑物或附着物，但无视其建筑物或附着物的存在，把土地设想为无建筑的空地。

（二）建筑物

建筑物是人造的，相对于地面是固定的，虽在实物形态上与土地连为一体，但建筑物有很大的独立性，在许多情况下可以把它单独作为一项资产看待。

（三）房地

当实物形态上土地与建筑物合为一体时，体现了房地产的完整实物形态。在物质形态上房产与地产总是联结在一起的，不论土地和建筑物是以独立的形式存在或是以结合的形式存在，都属于房地产，是房地产的一个组成部分，也是房地产开发企业会计核算的主要内容。

二、房地产开发企业的业务范围

房地产业是以土地、建筑物为经营对象，由从事房地产投资、开发、经营、管理和维修、装饰和服务等经济实体所组成的综合性产业部门。房地产开发是指以房屋、土地为对象的生产经营活动。

本书所指的房地产开发企业是房地产业的一部分，是指从事房地产开发、经营、管理以及接受委托承包维修、装饰等业务，具有独立法人资格，实行自主经营、独立核算、自负盈亏的经济组织。在我国，法律上规定城市土地为国家所有，地产经营只是一种以土地使用权为对象的有偿过渡经营活动；而房产等在其投资、经营与转让等方面体现着严格的所有权界限及价值规律的要求，具有完全的商品交换性质。目前，我国房地产开发企业的业务范围主要有以下几个方面：

（1）土地开发（土地一级整理）；

（2）房屋、建筑物建设；

（3）城市基础设施和配套设施的建设；

（4）代建房屋或工程；

（5）房屋的出租和经营等。

此外，房地产开发企业还广泛开展多种经营业务。其经营的目的：一是为市场提供房源，提高社会经济效益；二是降低开发成本，增加企业盈利；三是搞好基础设施和配套设施建设。

三、房地产开发产品的特点

房地产开发企业从事的开发经营活动包括征地拆迁、组织规划设计、组织施工、竣工验收、产品销售等开发经营的全过程，并在这一过程中形成了房地产开发产品，也叫房地产商品。房地产开发企业的开发经营活动不同于一般的建设单位或施工企业，也不同于一般的工商企业，就是因为房地产商品具有以下几个方面的特点：

（一）房地产商品位置的固定性

房地产商品位置的固定性又称不可移动性，一般来说即使土地表面的泥土、砂石可以搬走移动，但作为立体空间的完整意义的土地是不可移动的，从而决定了任何一种房地产只能就地开发、利用或消费。房地产商品位置的固定性，说明房地产本身是不能移动的，若一经移动，其性质、形状就会发生变化，其物质状态将会发生经济、功能的全部或部分损失。

（二）房地产商品的各异性

房地产商品位置的固定性，也决定了其独特的自然、经济条件，从而造成它在质量上的差异性。一般不可能找到两宗完全相同的房地产实体，即使它在建筑、结构及室内外装饰上完全相同，也很可能在周围环境上有所差异。也就是说，房地产商品存在着物质状态的各异性。房地产商品的各异性决定了房地产开发企业必须按照设计图纸，精心地组织每一个开发项目的建设，并单独核算各开发项目的成本。

（三）房地产商品生产周期长

土地和房屋等建筑产品的开发建设，与一般工业产品的生产不同。房地产商品开发生产的周期相对较长，一般要经过可行性研究、勘察设计、工程施工、竣工验收等若干步骤，往往都要跨年度施工，一个大中型开发项目往往需要几年、十几年甚至更长的时间才能建成。

（四）房地产商品的寿命耐久性

房地产商品的寿命耐久性又称效用长期性，土地具有不可毁灭性，在使用上具有永续性；建筑物虽然不像土地那样具有不可毁灭性，但只要建造完成、产品质量验收合格并进行正常的使用和维修，可以在很长的时间内发挥固定资产的作用。一个建筑物的寿命可达数十年、上百年，甚至更长。

（五）房地产商品价值的昂贵性

房地产业作为一个资金密集的行业，其商品的投资大量性不容忽视，由于投资金额巨大便可知商品价值必然昂贵。房地产商品价值昂贵表现在两个方面，一方面为单位价值高，具体体现在单位面积价格的数值高，通常其楼面地价高；另一方面为总体价值大，通常表现在一个使用、消费或转让单位的价格上，尤其现代城市建设和经济的发展，使房地产规模越来越大，一幢建筑物要几十层甚至上百层，建设规模要上万平方米甚至数十万平方米，加之随着社会发展和经济水平的提高，建筑标准和豪华程度也越来越高，使得房地产价值达上千万元、上亿元，甚至数十亿元。

（六）房地产商品具有保值、增值的功能

随着人口的增加和人们物质文化生活水平的提高，对房地产的需求将会日益增强。但是，土地资源是有限的，可供建房的土地更为有限。因此，房地产的价格将呈不断上涨的趋势，加上其使用寿命长，故与其他物品比较而言，房地产商品更具有保值、增值的功能。

（七）经营风险大

房地产开发单位成本高，建设周期长、负债程度高、不确定因素多，一旦决策失误，或遭遇政策风险，产品销路不畅，去化率低，将造成大量房地产商品积压，使企业资金周转不灵，导致企业陷入困境。房地产企业属于重资产经营模式，其所需资金多，企业若没有雄厚的资金实力将难以维持开发经营的需要，并且资金周转率较低，一般均需向金融机构取得贷款。

此外，房地产商品还有一个较为重要的特点就是影响因素的多样性，由于与房地产开发企业发生经济往来关系的对象不仅存在于购销流通领域，而且还有财政、税务等政府相关部门、建设单位、勘察设计部门、施工企业、材料设备供应商以及开发产品的承租单位等。

四、房地产开发企业会计的性质

房地产开发企业会计是按照《企业会计准则》的核算要求，以基本准则为核心，以具体会计准则为依据，结合房地产开发企业生产经营的特点，以房地产开发企业作为会计主体的一门专业会计，它以货币为主要计量单位，运用专门的方法对企业的经济活动进行全面、持续的核算和监督，对企业的资金运动进行反映和控制，并获取系统的会计信息，以取得最大的经济效益和管理效益为目的的一种管理活动。我国社会主义市场经济属于商品经济的范畴，一切商品的价值都要通过货币来表现，这是经济规律，也是市场规律。在社会主义市场经济体制下，房地产开发企业会计对于反映和监督施工企业各项经济活动业务情况；对于加强经济核算，提高经济效益；对于完善企业财产物资管理，保护企业财产的安全完整、保值增值；对于企业进行经济预测和决策均具有重要意义。

与其他行业相比，房地产开发企业会计具有以下特点。

（一）生产成本的复杂性

房地产开发企业的开发产品成本，因其开发产品的特殊性主要包括土地费用、政府行政事业性收费、前期工程费、主体建筑安装工程费、基础设施费、配套设施费以及开发间接费用。开发产品成本数额巨大，所涉及的明细项目繁多，计算复杂，是企业会计核算中的重点和难点。

（二）营业收入的差异性

房地产开发企业营业收入的确认，除应根据《企业会计准则第14号——收入》中所确立的收入确认一般标准以外，还应针对房地产销售收入实现的具体条件加以确认。例如，以现售方式销售的房屋，在办妥产品移交手续后，确认收入；以分期方式销售的房屋，房地产开发企业开发项目验收合格、竣工备案后，客户购房采用分期支付方式，需按合同约定的收款价格和期限确认收入，属于视同销售；还要注意采用银行按揭方式销售的特殊情况。因房地产开发企业在商品销售过程中通常采用预收账款的方式，其收入确认的方式和时间都有独自的特点，且相应的税务处理也各有差异。

（三）应缴税费的特殊性

房地产开发企业在应缴税费方面，所缴纳税费种类较多，比较特殊的是属于缴纳营业税和土地增值税范畴，只有在固定资产处置时才会涉及增值税的问题。其中，土地增值税的计算相对比较复杂，无论从会计上还是税务处理上对房地产开发企业都有特殊的要求。