5.以为违约金是以自己交付的首付款为标准计算，白白损失了本应得到的违约金

案例背景

宋某从小生活在甲市，他有一个青梅竹马的女朋友邢某。邢某大学毕业后留在甲市某校任教，宋某研究生毕业后到乙市某银行工作。宋某不忍和女友两地分居，就劝邢某辞职到乙市生活，邢某经过再三考虑辞掉工作来到乙市。宋某在邢某到乙市后，就向邢某求婚，随后二人在乙市登记结婚，并在老家甲市举办了婚礼。宋某、邢某婚后一直租房居住，二人经过和双方父母商量决定在乙市购房。二人利用休息时间，到各个新建的楼盘看房，经过近一个月的奔波，二人终于选中了A房地产开发有限公司建设的花园小区。宋某二人看到该小区的现房是8000元/平方米，期房是5800元/平方米，期房是次年年中交房，二人商量了一下决定购买期房。根据房屋户型，二人选择了6号楼2门1303号房屋。宋某二人决定后就与该房地产公司签订了《预售房屋买卖合同》，其中约定：房屋交房日期为2015年6月1日，逾期交房的以缴纳购房款为基数按照日息万分之一给付违约金。6号楼2门1303号房屋为80平方米，总房款为464000元，宋某二人缴纳了50％的首付款232000元，剩余房款办理了20年期的银行贷款。

2015年6月1日交房期限到期时，A房地产开发有限公司并未如期交房。宋某和邢某左等右等直至2015年9月底也未接到交房通知，无奈之下到该公司询问何时交房，该公司称会尽快交房，到时会按照合同约定给付购房者违约金。2015年11月15日，A房地产开发有限公司通知宋某、邢某到公司领取房屋的钥匙，并办理相关的手续。宋某、邢某二人次日就到该公司领取了房屋的钥匙，并领取了逾期交房的违约金。宋某询问违约金的计算方式，该公司称按照缴纳首付款金额加上已还房贷的金额计算逾期违约金。宋某一想自己确实只向该公司缴纳了这些钱，于是办理了相关的交房手续。2年后宋某与朋友谈起违约金事宜时才知道，违约金应按照总房款为基数计算，他一想自己不是白白损失了近一半的违约金吗？宋某真是后悔，自己当初应该了解一下相关的法律规定，那样就不会白白损失一笔钱了。

律师分析

合同是当事人双方合意的结果，双方必须按照合同的约定履行，任何一方出现违反合同约定的情形，就会导致合同出现履行不能或是履行瑕疵，造成一方的经济损失，因此《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定了当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。同时该法第一百一十四条也规定了当事人可以约定违约金。那么何为违约金呢？违约金是指按照当事人的约定或者法律规定，一方当事人违约的，应向另一方支付的金钱。违约金既可以是金钱，也可以是其他财产。违约金可以看成为一种附条件合同，只有在违约行为发生时，违约金合同或条款才生效。

本案中，A房地产开发有限公司与宋某二人签订的合同明确约定了违约金给付条件及方式：逾期交房的以缴纳购房款为基数按照日息万分之一给付逾期交房的违约金。而“缴纳购房款”如何理解呢，是首付款还是房款总额呢？这里应该理解为房款总额，因为虽然贷款买房只是向房地产公司缴纳了部分首付款，剩余房款为银行贷款，但是实际上是购房者用此房屋向银行抵押贷款，而房地产商早已经取得了全部房款。因此本案中，宋某的违约金应该按照总房款464000元计算违约金。宋某不知道相关的法律规定，才造成自己白白损失应得的违约金的后果。

温馨提示

在购买商品期房时，要尤其注意房地产开发公司提供的补充协议，此种协议很多都约定了逾期交房违约金的上限。而且在遇到逾期交房的情况后，如果要通过诉讼途径解决违约金问题，那么最好在约定交房日后两年内起诉，以免遇到超过诉讼时效的问题，造成维权不能。

法律依据

《中华人民共和国合同法》

第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。