3 不动产登记法应该设计成登记程序法

不动产登记法中规定的不动产登记，和物权法规定的相关制度相比，其主要的特点在于，该法是进行不动产登记的法律，而物权法是依据登记与否来决定物权变动的效力的法律。不动产登记法建立的是不动产登记的各项程序，也就是规范当事人提出不动产登记的申请、机关开展不动产登记的各种程序。因此不动产登记法在法学上被称为不动产登记程序法。编写该法学者建议稿，必须遵守程序法律规范原理，紧密围绕相关法理展开。具体要把握的要点如下：

我国物权法中，不动产登记常常被当作是一个法律事实，人们依据这些事实来分析和裁判物权的效果；而不动产登记法规定不动产登记工作的展开，所以在该法中，不动产登记常常被当作是一个工作的流程。该法决定着人们可以提出哪些不动产登记的申请，登记应该由谁来管辖，各种登记的基本程序。不动产登记的程序和一般国家机构的工作程序也有着重大的不同。因为一般国家机构的工作程序并不一定直接涉及民众的物权，而不动产登记的程序直接涉及民众的物权，会决定民事主体的不动产物权的法律效力。总的来说，涉及民众物权的不动产登记，都应该依据该法进行。因此，如果说物权法中的不动产物权规则，是不动产立法的实体法；则不动产登记法中的登记规则，是不动产立法的程序法。

一般而言，程序法的建立取决于实体法，比如，我国物权法第9条规定，不动产物权的各项变更，必须纳入不动产登记，不登记者不生效。这个规则就是国际上通称的“实质主义登记”，它不同于日本民法等建立的形式主义的登记规则。因此我国建立的不动产登记法必须保障登记与否能够发挥立法所强调的实质主义的作用的实现。但是反过来，程序法也会对实体权利发挥决定性的影响。即以我国立法而言，当事人以自己的法律行为发生物权变动，比如设立物权，不动产登记与否，一定会决定这种物权是否生效。因此，建立不动产登记法的程序意义显著。

不动产登记法作为一种法律程序，即在于规范登记机构的行为，也在于引导当事人的行为。因此我们在建议稿中，必须引入登记申请、登记管辖、登记基本程序和各种物权的登记特别程序的制度。