第四条 【统一登记机构的原则】

不动产登记由国家设置的不动产登记机构统一办理。

不动产登记机构由国土资源行政主管部门主管。国土资源行政主管部门应区分国土资源行政管理职能和不动产登记职能。

不动产登记机构的组成、登记官的资格等，由国土资源行政主管部门另行规定。

【说明】

本条是关于统一设置不动产登记机构的规定。

从世界各地的通行经验来看，不动产登记机构具有两个特征：（1）官方性，即不动产登记机构由官方机构充任。（2）统一性，即不论不动产的具体形态怎样，不动产登记均由统一部门办理。我国不动产登记机构的现状具有上述第一个特性，但不具备第二个特性，这种不统一造成不动产登记法制的分裂，制造了法律适用的混乱，损害到社会经济发展和权利人的正当利益。针对这些负面的现实情况，本条根据《物权法》第10条第2款的规定，提出统一登记机构的原则。由于土地是不动产的核心，不动产物权以土地为基础，故本条建议以国土资源行政主管部门为不动产登记的主管机关。不过，国土资源行政主管部门主要负担土地行政管理职能，这与不动产登记服务于物权变动的社会职能并无完全一致，为了明确登记机构的权限，应将这两个职能分开，以免出现不应有的冲突。

【理由】

比较国际上主要的不动产登记制度可以发现，登记机构在主权范围内是统一设置的。但我国由于历史原因，不动产登记机构的设置存在“多头执政”的局面，目前是根据行政机关主管领域的不同，针对不同类型的不动产设置不同的登记机构，这种局面产生了诸多问题，亟须改进，这就是本条的起因。

在统一我国不动产登记机构时，主要考虑两个部门：一是以住房与建设主管部门作为主管部门，另一是以国土资源管理部门作为主管部门。由于前者的登记是以房产为基础的登记，内容无法涵盖其他不动产，特别是无法涵盖最重要也最基础的土地登记，故不可取。把国土资源管理部门当作不动产登记的主管部门，既能进行土地登记，也方便进行房产登记，有助于统一登记，这也符合国际上的通行做法。而且，还可借此实现不动产登记与行政管理职能区分，将不动产登记与土地管理、草原管理、海洋管理、森林管理等行政管理区分开来，从而不仅可以建立起统一的不动产登记机构，而且可以建立起相对独立、中立的不动产登记机构。

【立法例】

《物权法》第10条第2款：“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”

德国《土地登记条例》第1条第1款：“土地登记簿由地方法院（土地登记局）统一掌管。土地登记局对本区域的土地有管辖权。”

中国台湾地区《土地登记规则》第3条第1款：“土地登记，由土地所在地之直辖市、县（市）地政机关办理之。但该直辖市、县（市）地政机关在辖区内另设或分设登记机关者，由该土地所在地之登记机关办理之。”