第一节 关于房地产经济属性的探索

“房子是用来住的、不是用来炒的”，说的是房子的功能。房子的功能是由它的经济属性决定的（当然也受上层建筑的影响）。所以，要理解“房子是用来住的、不是用来炒的”，先要弄清它的经济属性。

房子就是房屋，房屋连同承载它的土地就是房地产。由于房屋离不开承载它的土地，所以，说到房子、房屋，就是说房地产。毫无疑问，为了建造房屋准备的土地在未盖房屋之前，也属于房地产。房地产包括两个大的分类，即住宅和非住宅（连同为它们所用、所准备的土地）。讨论房屋的属性和讨论房地产的属性，基本上是同一回事。住宅是房地产数量最多的一个分类，同民生的关系尤为密切，具有很强的社会性。因此，把住宅的属性讨论透彻以后，全部房地产的属性也就清楚了。把房地产的属性搞清楚了，其功能和地位也就清楚了。

一、20世纪50年代中期前的正确声音

1949年8月12日，《人民日报》发表题为“关于城市房产、房租的性质和政策”的文章，指出：“房屋不是自然物，而是劳动的产品。在商品生产的社会里，房屋就是一种商品。”马克思主义经济学家苏星（1957）认为：“在社会主义经济当中，住宅和其他个人消费品一样，采取商品的形式。”“房租，是住宅价格的一部分，它在本质上同其他商品的价格没有什么不同”。显然，这些声音就是房地产经济属性商品论。

中华人民共和国成立前夕和50年代中期房地产商品论的正确声音，后来没有成为主流思想，实际上是有所否定的。1966年到1978年期间，房地产商品论完全绝迹，非商品论占据绝对的地位。

二、改革开放后商品论的胜利

1978年，中共十一届三中全会开启了中国改革的征程。在解决当时紧迫的城镇住房问题时，房地产属性问题必然被提出，讨论氛围不断高涨起来。其中，邓小平的贡献尤为突出和重要。1978年，针对城镇住房的严峻形势，邓小平提出：“解决住房问题能不能路子宽些，比如允许私人建房或者私建公助，分期付款，把个人手中的钱动员出来，国家解决材料，这方面潜力不小。”邓小平的话实际上从住宅私有和货币化交换的角度，提出了住宅商品论的问题。1980年4月，邓小平又说：“要考虑城市建筑住宅、分配房屋的一系列政策。城镇居民个人可以购买房屋，也可以自己盖。不但新房子可以出售，老房子也可以出售。可以一次付款，也可以分期付款，十年、十五年付清。住宅出售以后，房租恐怕要调整，一要联系房价调整房租，使人们考虑到买房合算，因此要研究逐步提高房租，房租太低，人们就不买房子了……将来房租提高了，对低工资的职工要给予补贴，这些政策要联系起来考虑。”在这段话中，邓小平实际上肯定了住宅商品论，还提出了住宅体制改革的一系列问题。

在邓小平1980年4月讲话前，苏星（1980）在《红旗》杂志发文认为：“在社会主义社会，住宅是个人消费品，而且依然是商品”。陈敏之（1980）发表的文章认为：必须老老实实并且理直气壮地把住房当作商品来经营管理，按照它的本来真面目来经营管理。

在以上房地产商品论的推动下，全国出现了一个讨论住宅属性的高潮，并以商品论的最后胜利作为结局，彻底战胜了住宅福利论，并指导着以后十多年的住宅及其他房地产市场的发展。

在改革开放的过程中，由于引进外资建设厂房、办公楼等建筑物的需要，必须采取有偿使用土地即土地商品化的办法，所以非住宅房地产的商品论一开始就没有遇到根本的障碍，并迅速扩大到外资之外的全部非住宅用地上。土地的商品化，必然要求房屋（即地上物）的商品化。这样，无论是住宅还是非住宅，房地产商品论牢牢地占据了理论阵地和政策领域。这种状况一直持续到21世纪第一个十年。

三、新形势下房地产属性问题复杂化

从房地产的非商品论到房地产的商品论，经历了一个长期艰苦的探索过程，还伴随着一个巨大的、令人扼腕的社会经济破坏乃至复兴轮回，令人唏嘘不已！

但是此后，实践在发生新的变化，包括在房地产商品论的推动下，中国房地产市场迅速繁荣起来；在改革开放尤其是加入WTO的推动下，中国经济发展速度大大加快，企业和个人的收入大大提高，以上两个因素互相推动，在房地产市场中交易性投资明显增长，并使市场发生过热现象，产生一系列社会经济问题。为治理市场过热和交易性投资过分的现象，政府不断出台紧缩性调控政策，紧缩性调控在使房地产市场适度冷却的同时，又导致GDP和税收增长的不理想，随后，政府再度放松紧缩性调控，以求GDP和税收增长的理想。

实践的新变化，驱使学界进行深入的理论思考。思考的重要方面之一，或者说根源性的问题，还是房地产（包括市场和产业）的属性及其功能、地位问题。而学界的思考主要围绕在房地产商品属性上，还有多少属性？这些属性之间的关系又是如何？

在房地产属性上，十多年来又出现了所谓的两重性论、三重性论、五重性论、六重性论等多种提法。

在两重性论中，有一种提法较为普遍，许多人都认为房地产具有消费性和投资性的两重性。在如何处理这种两重性上，以时间为序，杨青丽（2009）认为，要抑制房地产的投资属性，令其回归普通商品地位。马守敏等（2010）认为，“衣食住行”是人生存的基本需求，是人类文明最基本的人权。司马岩（2012）认为，房地产的本质属性是民生必需品，投资工具只是其附属属性。焉香玲（2013）认为，现行房地产市场投资性过强，必须回归到以消费属性为基础的地位。陈杰（2014）认为，解决住房问题，基本思路是回归住房的基本生活属性。温海珍等（2014）认为，房屋的首要功能是满足人们的居住需要。秦虹（2015）认为，房地产政策的核心应体现民生优先。夏斌（2016）认为，房地产健康发展的方向应该以消费品为主。这些看法是比较接近“房子是用来住的、不是用来炒的”这一表述的。但是，他们讲的消费、投资两重性其实是房地产商品本质属性规定之下的两重功能，而不是两重属性。

在所谓的两重性论中，还有另一种提法，如戚克栴（2007）认为，房地产市场具有双重属性，即私人商品与公共产品，是服务于双重目标（经济目标与社会目标）的市场经济与公共经济的结合体。类似的还如张永成（2011）认为，房地产行业具有商品和福利两种属性。两人的提法内在相通，几乎是20世纪80年代初住宅属性大讨论中两重性论的翻版。

在所谓的两重性论中，还有王庆芳（2015）认为，房地产兼具实物资产和虚拟资产双重属性。这一提法是消费品、投资品两重性的狭隘化提法，其实是房地产商品本质属性规定之下的两种表现形式，而不是属性本身。

在所谓的三重性论上，冀实（2013）认为，房地产具有任何商品所具有的基本属性，即消费品属性、生产要素属性和金融属性三大属性。该提法其实是房地产商品本质属性规定之下的三种功能形式，也不是属性本身，其重点是提示房地产的金融属性。

在所谓的五重性论上，谢经荣等（2002）认为，房地产处于广泛的社会生活关系中，是复杂的各种社会、经济、政治关系的交织点，因而具有商品属性、财产属性、投资品属性、社会属性和政治属性。还如李仁君（2013）认为，房地产商品具有自然属性、社会属性、经济属性、法律属性和艺术属性。这些提法其实是把房地产的属性扩展到上层建筑领域来讨论。

在所谓的六重性论上，杨继瑞（2014）认为，住房具有消费品、耐用品、不动品、资产品、金融品、保障品等六重属性。该提法是消费品、投资品两重性同商品性、福利性两重性的一个结合。

十几年来对于房地产属性的再讨论，似乎在商品论的基础上深化了、细化了。一方面，许多人赞成在经济学意义上应该消费性第一、投资性第二；另一方面，不少人把房地产属性由经济关系拓展到上层建筑范畴。他们混淆了属性与功能、形式之间的区别和联系，但对于深化问题的认识还是有帮助的。

以上叙述可见，除了20世纪80年代初，由住宅出发对于房地产的商品性有较系统的分析之外，十几年来对于房地产属性的再讨论不够系统，大部分观点只是在讨论其他房地产问题时顺便提及，而非专门论述，深度有限；而且，拓展出来的诸多属性有“一锅煮”现象，没有明确说明诸多所谓的属性之间的关系，甚至许多所谓的属性其实不是属性，仅仅是由经济属性或上层建筑决定的房地产功能、地位而已。这对深刻地、准确地理解和把握房地产的属性，乃至合理地运用到市场政策和实践中去是不利的，或许也是十多年来中国房地产市场蓬勃兴旺之外，乱象不断的一个重要思想原因。“房子是用来住的、不是用来炒的”这句话，正是在这样的背景下应运而生，把房地产的功能一下子说得那么透彻，决非一时之功。当然，习近平在房地产商品论的基础上对于房地产功能的高度概括，并非终结对于房地产属性、功能、地位等问题的讨论。